Thuế sử dụng đất là gì? Cách tính thuế sử dụng đất hàng năm?

Thuế sử dụng đất là gì? Cách tính thuế sử dụng đất hàng năm?

Khi nào phải nộp thuế sử dụng đất? Các trường hợp phải đóng thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đất đai là tài nguyên quý giá, được đánh giá là nguồn nội lực có vai trò quan trọng đối với mọi quốc gia trong đời sống kinh tế, chính trị và xã hội. Việt Nam đã ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 đất đai được xác định là thuộc sở hữu toàn dân và người dân có quyền được sử dụng, điều này được thể hiện qua việc tổ chức, cá nhân khi được công nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền sử dụng, định đoạt đối với đất đai.

Đồng thời, pháp luật cũng quy định bên cạnh việc được hưởng các quyền mà Nhà nước công nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ với nhà nước qua các khoản đóng góp về thuế khi sử dụng đất hàng năm. Quy định này không chỉ đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả mà còn góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vậy, người sử dụng đất cần phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm khi nào và các khoản nộp này được tính như thế nào? 

1. Thuế sử dụng đất là gì?

Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp phát sinh nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm

Hiện nay, thực hiện theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành hai nhóm chủ yếu bao gồm các loại đất sử dụng trong nông nghiệp và phi nông nghiệp. Các loại đất này đều được quy định là đối tượng mà những cá nhân, tổ chức khi sử dụng phải đóng thuế sử dụng đất hằng năm theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Theo đó, việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm sẽ phát sinh khi có điều kiện cụ thể như sau:

– Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các tổ chức, cá nhân đã được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc do những người đang thực tế sử dụng đất thực hiện.

– Loại đất mà cá nhân, tổ chức sử dụng được xác định là một trong các đối tượng mà pháp luật ghi nhận là đối tượng phải chịu thuế, bao gồm:

+ Các loại đất được sử dụng trong nông nghiệp như đất trồng trọt, trồng rừng hay nuôi trồng thủy sản.

+ Các loại đất được sử dụng ngoài mục đích nông nghiệp (hay còn gọi là đất phi nông nghiệp) như đất ở, đất được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh hoặc sản xuất hay các loại đất khác thuộc nhóm này thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Lưu ý:

Các loại đất được xác định là đối tượng không phải chịu thuế sử dụng đất hàng năm theo quy định bao gồm:

– Các loại đất có rừng hay đồng cỏ tự nhiên, đất chuyên dùng hay đất để ở thuộc nhóm đất nông nghiệp.

– Các loại đất được phân loại là phi nông nghiệp nhưng không được sử dụng vào kinh doanh như các loại đất sử dụng vì công cộng, đất dùng làm cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, nghĩa địa, đình đền, từ đường, đất sông ngòi, kênh, rạch, xây dựng trụ sở hay sử dụng trong quốc phòng, an ninh,…

3. Căn cứ cách tính thuế sử dụng đất hằng năm

– Cách tính thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp:

Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế phi nông nghiệp năm 2010, hướng dẫn bởi Thông tư 153/2011/TT-BTC thuế sử dụng đất hàng năm đối với các loại đất phi nông nghiệp được xác định như sau:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế   x  Thuế suất

Trong đó:

– Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất

+ Diện tích đất tính thuế trong trường hợp này được tính là các diện tích mà người sử dụng đất đang sử dụng xác định cụ thể theo Khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.

+ Đối với giá của 1m2 đất được xác định là giá do chính Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định, có thời gian ổn định theo chu kỳ 5 năm điều chỉnh một lần (Theo Khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010)

– Thuế suất dùng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất hàng năm với đất phi nông nghiệp được xác định theo quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (Hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC) như sau:

+ Mức thuế suất 0,03% được áp dụng trong các trường hợp như phần đất nằm trong hạn mức; đất ở gắn liền với nhà được xây dựng nhiều tầng, nhiều hộ ở hoặc nhà chung cư hay công trình dưới mặt đất; đất được dùng vào sản xuất, kinh doanh (bao gồm đất thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng chuyển mục đích sang) và đất trong dự án đầu tư phân kỳ.

+ Mức thuế suất 0,07% được áp dụng trong trường hợp đất vượt hạn mức nhưng chưa quá 3 lần.

+ Trong trường hợp có diện tích đất sử dụng vượt hạn mức 3 lần, đất chưa hoặc sử dụng nhưng sai mục đích thì mức thuế suất được áp dụng là 0,15%.

+ Riêng trường hợp đất được sử dụng là đất có được qua việc lấn chiếm thì thuế suất được xác định là 0,2%

– Cách tính thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp:

Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, thuế sử dụng đất hàng năm đối với đất nông nghiệp được xác định bằng định suất thuế trên cơ sở hạng đất, diện tích của đất được sử dụng, cụ thể:

– Phần diện tích được xác định làm căn cứ tính thuế chính là diện tích mà người sử dụng đất được giao hoặc do người sử dụng đất kê khai.

– Hạng đất được xác định để tính định suất thuế được phân loại trên cơ sở của nhiều yếu tố như chất đất, vị trí, địa hình, các điều kiện về khí hậu, thời tiết hoặc tưới tiêu.Theo đó, đất trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản gồm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm phân thành 5 hạng. Việc phân loại hạng đất này mang tính chất ổn định kéo dài trong 10 năm và chỉ được điều chỉnh trong thời gian này nếu như Nhà nước có đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế cao.

– Về định suất thuế để làm căn cứ tính thuế cho người sử dụng được xác định tại Điều 9 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 như sau:

+ Định suất thuế được áp dụng đối với đất được sử dụng để trồng cây hàng năm và thủy sản được xác định lần lượt theo hạng đất là 550 kg thóc/ha, 460 kg thóc/ha, 370 kg thóc/ha, 280 kg thóc/ha, 180 kg thóc/ha và 50 kg thóc/ha. 

+ Đối với các hạng đất dùng trong trồng cây lâu năm, định suất thuế được xác định là 650kg thóc/ha, 550 kg thóc/ha, 400 kg thóc/ha, 200 kg thóc/ ha và 80 kg thóc/ ha. 

Lưu ý: 

– Riêng trong trường hợp nếu người sử dụng đất trồng cây ăn quả lâu năm trên đất hàng năm thì thuế được xác định theo hạng đất, theo đó nếu đất nằm trong hạng từ 4 đến 6 thì thuế thu sẽ bằng của đất trồng cây hàng năm. Nếu đất nằm trong 3 hạng đầu thì mức thuế sẽ tính bằng gấp 1,3 lần. 

– Mức thuế được áp dụng riêng với trường hợp đất được trồng cây lâu năm để thu hoạch một lần, cây lấy gỗ được tính bằng 4% giá trị của sản lượng gỗ khai thác được

– Như vậy, có thể xác định đặc thù của thuế sử dụng đất hàng năm đối với đất nông nghiệp được tính trên cơ sở sản lượng thóc nhưng thuế được thu bằng tiền. Tiền thuế được xác định trên cơ sở giá thóc do phía Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng phải đảm bảo không được thấp hơn quá 10% so với thị trường tại địa phương đó. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, người nộp thuế có thể nộp thuế bàng thóc nếu được Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định (Theo quy định tại Điều 17 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993)

4. Có phải đóng tiền thuế sử dụng đất hàng năm không?

Tóm tắt câu hỏi:

Mảnh đất 200m² của nhà tôi từ trước đến nay được miễn thuế sử dụng đất do bố tôi là Liệt sĩ. Nay mẹ tôi đã già đã ra công chứng tặng cho tôi, hộ khẩu thường trú mẹ tôi vẫn đứng chủ hộ và có tôi trong hộ khẩu theo địa chỉ đó. Vậy tôi có đóng tiền thuế sử dụng đất hằng năm hay không?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì trường hợp sau đây sẽ được miễn thuế:

“5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.”

Căn cứ theo quy định trên, nếu bạn hiện đang hưởng trợ cấp hàng tháng thì bạn sẽ được miễn tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Còn nếu bạn không thuộc trường hợp đang được hưởng trợ cấp hàng tháng thì bạn chỉ được giảm 50% tiền thuế theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

5. Cơ quan ra quyết định miễn giảm tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp

Việc miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về việc miễn, giảm Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/3/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 của Quốc hội về miễn, giảm Thuế sử dụng đất nông nghiệp do các cơ quan sau có thẩm quyền giải quyết : cơ quan Tổng cục Thuế, Cục Thuế và Chi cục Thuế.

Theo Quyết định số 749/QĐ-TCT ngày 20/4/2015 của Tổng Cục Thuế về quy trình miễn thuế, giảm thuế thì với mỗi cơ quan có thẩm quyền giải quyết miễn thuế, giảm thuế thì cơ quan ra quyết định khác nhau. Theo đó :

1. Giải quyết miễn thuế, giảm thuế thuộc thẩm quyền của cục thuế và chi cục thuế

*Giải quyết hồ sơ miễn thuế, giảm thuế đối với người nộp thuế do Chi cục Thuế trình Cục Thuế để quyết định miễn thuế, giảm thuế theo thẩm quyền quy định.

Phòng Phòng Tổng hợp – Nghiệp vụ – Dự toán thuộc Cục Thuế, Đội Tổng hợp – Nghiệp vụ – Dự toán thuộc Chi cục Thuế tiếp nhận hồ sơ miễn giảm thuế do Chi cục Thuế chuyển đến thực hiện như sau:

– Thẩm định hồ sơ miễn thuế, giảm thuế do Chi cục Thuế chuyển đến, gồm: Tờ trình, hồ sơ miễn thuế, giảm thuế của người nộp thuế và các tài liệu phát sinh trong quá trình giải quyết miễn thuế, giảm thuế tại Chi cục Thuế, văn bản quy phạm pháp luật áp dụng. Trường hợp qua kiểm tra phát hiện vấn đề chưa rõ thì lập Thông báo về việc giải trình, bổ sung thông tin, tài liệu chuyển bộ phận Phòng Hành chính-Lưu trữ thuộc Cục Thuế thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; Phòng Hành chính-Quản trị-Tài vụ-Ấn chỉ thuộc Cục Thuế các tỉnh, thành phố khác; Đội Hành chính-Nhân sự-Tài vụ-Ấn chỉ thuộc Chi cục Thuế gửi Chi cục Thuế.

– Căn cứ kết quả kiểm tra và giải trình bổ sung (nếu có), thực hiện:

+ Trường hợp đủ điều kiện được miễn, giảm một phần số thuế người nộp thuế đề nghị thì: dự thảo thông báo số tiền thuế không đủ điều kiện được miễn thuế (giảm thuế) trong đó ghi rõ số tiền thuế không đủ điều kiện được miễn, giảm thuế; đồng thời dự thảo Quyết định miễn thuế, giảm thuế đối với số thuế đủ điều kiện miễn, giảm kèm theo toàn bộ hồ sơ miễn thuế, giảm thuế chuyển đến bộ phận Pháp chế để thẩm định trước khi trình thủ trưởng cơ quan thuế duyệt ký.

Sau khi nhận được quyết định miễn thuế, giảm thuế của Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế), các phòng Kiểm tra thuế thuộc Cục Thuế; Đội Kiểm tra thuế và Đội thuế liên xã, phường, thị trấn thuộc Chi cục Thuế, phòng Quản lý thuế thu nhập cá nhân thuộc Cục Thuế; Đội (hoặc bộ phận) Quản lý thuế thu nhập cá nhân thuộc Chi cục Thuế, phòng Kê khai và kế toán thuế thuộc Cục Thuế; Đội Kê khai-kế toán thuế và tin học thuộc Chi cục Thuế, phòng/bộ phận Quản lý các khoản thu từ đất thuộc Cục Thuế có chức năng quản lý các khoản thu từ đất, Chi cục Thuế thực hiện báo cáo và theo dõi đối với hồ sơ miễn thuế,giảm thuế và lưu trữ hồ sơ theo từng người nộp thuế theo quy định.

*Thẩm định quyết định miễn thuế, giảm thuế

– Bộ phận Pháp chế thực hiện thẩm định về pháp chế đối với hồ sơ miễn thuế,giảm thuế theo nội dung thẩm định quy định tại Quy chế thẩm định dự thảo văn bản quy phạm pháp luật và văn bản hành chính tại cơ quan thuế các cấp của Tổng cục Thuế, trong đó bao gồm các nội dung như: thủ tục hồ sơ đề nghị miễn thuế,giảm thuế, căn cứ pháp lý xác định đối tượng và trường hợp miễn thuế, giảm thuế, thẩm quyền và trình tự ban hành quyết định miễn thuế,giảm thuế.

Bộ phận pháp chế chuyển trả kết quả thẩm định kèm theo toàn bộ hồ sơ đến bộ phận đã đề nghị thẩm định.

– Các bộ phận giải quyết hồ sơ miễn thuế, giảm thuế (bộ phận đề nghị thẩm định) có liên quan, ngay khi nhận được kết quả thẩm định do bộ phận Pháp chế chuyển đến, thực hiện:

+ Nếu kết quả thẩm định nhất trí với nội dung dự thảo: trình thủ trưởng cơ quan thuế duyệt, ký quyết định miễn thuế, giảm thuế. Thời gian thực hiện ngay trong ngày hoặc chậm nhất đầu giờ ngày làm việc tiếp theo.

+ Nếu kết quả thẩm định không nhất trí với nội dung dự thảo: tổng hợp ý kiến và đề xuất hướng xử lý trình thủ trưởng cơ quan thuế xem xét quyết định.

*Quyết định miễn thuế, giảm thuế và thực hiện miễn thuế, giảm thuế

Quyết định miễn thuế, giảm thuế thì Thủ trưởng cơ quan thuế duyệt hồ sơ miễn thuế, giảm thuế, ký quyết định miễn thuế, giảm thuế theo thẩm quyền quy định.

2. Giải quyết miễn thuế, giảm thuế thuộc thẩm quyền của bộ tài chính (Tổng cục thuế)

*Giải quyết hồ sơ miễn thuế, giảm thuế

Vụ Kê khai và kế toán thuế, Vụ quản lý thuế thu nhập cá nhân thực hiện:

– Phân tích hồ sơ miễn thuế, giảm thuế của người nộp thuế bao gồm: Tờ trình, các tài liệu phát sinh trong quá trình giải quyết miễn thuế, giảm thuế của Cục Thuế/ Chi cục Thuế, hồ sơ miễn, giảm thuế của người nộp thuế, văn bản quy phạm pháp luật áp dụng. Trường hợp qua phân tích hồ sơ miễn giảm thuế phát hiện vấn đề chưa rõ thì lập Thông báo về việc giải trình, bổ sung thông tin, tài liệu chuyển Văn phòng (Phòng Hành chính – Lưu trữ) để gửi Cục Thuế.

– Căn cứ kết quả phân tích hồ sơ miễn thuế, hiarm thuế:

+ Trường hợp đủ điều kiện được miễn, giảm một phần số thuế người nộp thuế đề nghị thì: dự thảo thông báo số tiền thuế không đủ điều kiện được miễn thuế (giảm thuế) trong đó ghi rõ số tiền thuế không đủ điều kiện được miễn, giảm thuế; đồng thời dự thảo Quyết định miễn thuế, giảm thuế đối với số thuế đủ điều kiện miễn, giảm kèm theo toàn bộ hồ sơ miễn thuế, giảm thuế gửi đến Vụ Pháp chế để thẩm định trước khi trình lãnh đạo Tổng cục Thuế duyệt ký hoặc ký trình lãnh đạo Bộ Tài chính duyệt ký theo thẩm quyền.

*Thẩm định hồ sơ miễn thuế, giảm thuế:

Vụ Pháp chế: khi nhận được hồ sơ đề nghị thẩm định miễn thuế, giảm thuế thực hiện thẩm định dự thảo Quyết định miễn thuế, giảm thuế theo quy định và chuyển kết quả thẩm định kèm theo toàn bộ hồ sơ cho Vụ đã đề nghị thẩm định.

Căn cứ kết quả thẩm định do Vụ Pháp chế chuyển đến, Vụ Kê khai và kế toán thuế, Vụ Quản lý thuế thu nhập cá nhân, thực hiện:

+ Nếu kết quả thẩm định nhất trí với dự thảo Quyết định miễn thuế, giảm thuế thì trình lãnh đạo Tổng cục Thuế duyệt, ký Quyết định miễn thuế, giảm thuế hoặc ký trình lãnh đạo Bộ Tài chính ký duyệt Quyết định miễn thuế, giảm thuế. Thời gian thực hiện ngay trong ngày hoặc chậm nhất đầu giờ ngày làm việc tiếp theo.

+ Nếu kết quả thẩm định không nhất trí với dự thảo Quyết định miễn thuế, giảm thuế thì tổng hợp ý kiến và xem xét trình lãnh đạo Tổng cục Thuế quyết định.

*Quyết định miễn thuế, giảm thuế và thực hiện miễn thuế, giảm thuế

Quyết định miễn thuế, giảm thuế: Lãnh đạo Tổng cục Thuế duyệt, ký quyết định miễn thuế, giảm thuế theo thẩm quyền quy định.

6. Quy định về việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang đóng thuế nhà đất từ năm 2003 -> 2011, tôi không nhận được giấy báo thuế bốn năm liền. Tôi liên hệ phòng thuế được yêu cầu nộp các giấy tờ có liên quan. Sau đó, phường cấp mã số thuế mới mà không liên tục mã số cũ có đúng hay không? Và hai nền đất liền kề như nhau kê khai khác năm diện tích như nhau, giá áp dụng 1m vuông đất do phường quy định khác nhau. Vậy hệ số thuế đất là khác nhau hay giống nhau. Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về mã số thuế đất:

Căn cứ Điều 13 Thông tư 153/2011/TT-BTC về việc cấp mã số thuế như sau:

“1. Người nộp thuế được cơ quan thuế cấp mã số thuế theo quy định tại Thông tư này để thực hiện kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

2. Trường hợp người nộp thuế đã được cơ quan thuế cấp mã số thuế theo quy định tại Luật quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành thì mã số thuế đã cấp được tiếp tục sử dụng trong việc thực hiện kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với ngân sách nhà nước.

Điều 14 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định thủ tục cấp mã số thuế như sau:

– Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân kinh doanh, thủ tục đăng ký cấp mã số thuế thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh:

+ Hồ sơ đăng ký cấp mã số thuế là hồ sơ khai thuế phải nộp của năm đầu tiên, bao gồm:

++ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu.

++ Bản chụp chứng minh thư nhân dân hoặc chứng minh thư quân đội hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trường hợp người nộp thuế chưa có mã số thuế theo quy định tại Luật quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Chi cục Thuế căn cứ hồ sơ đăng ký cấp mã số thuế thực hiện cấp mã số thuế và thông báo mã số thuế cho người nộp thuế.

Mã số thuế cấp cho hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh được cơ quan thuế ghi trên Thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Trường hợp người nộp thuế có nhiều hơn một thửa đất thì người nộp thuế phải nộp hồ sơ đăng ký cấp mã số thuế tại một trong các Chi cục Thuế nơi có thửa đất chịu thuế. Trường hợp nơi đăng ký hộ khẩu trùng với nơi có thửa đất chịu thuế thì người nộp thuế phải thực hiện nộp hồ sơ đăng ký cấp mã số thuế tại Chi cục Thuế nơi có hộ khẩu thường trú.

+ Trường hợp có nhiều người đứng tên đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận thì người đại diện theo uỷ quyền hợp pháp của những người đứng tên đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận được cấp mã số thuế. Mã số thuế của người đại diện được sử dụng để khai, nộp thuế đối với tất cả các thửa đất thuộc diện chịu thuế trên cùng một tỉnh/thành phố hoặc khai thuế, nộp thuế đối với tất cả các thửa đất thuộc diện chịu thuế trên địa bàn tỉnh/thành phố khác cho bản thân người đại diện.

Theo quy định trên, mã số thuế đất được cấp theo hồ sơ khai thuế đất nộp của năm đầu tiên, được sử dụng trong thời gian sử dụng đất phi nông nghiệp. Mặt khác, thẩm quyền cấp mã số thuế đất là Chi cục thuế. Theo như bạn trình bày, phường cấp mã số thuế đất mới như bạn trình bày là không đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, về hệ số thuế đất:

Căn cứ Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định giá tính thuế như sau:

“1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m² đất.

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3. Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.”

Như vậy, nếu như hai nền đất liền kề nhau, cùng mục đích sử dụng đất, diện tích như nhau, kê khai khác năm nhưng trong cùng một chu kỳ tính thuế thì giá tính thuế là như nhau.

7. Trường hợp miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư cho em hỏi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp về một số vấn đề được không?

1. Theo em được biết những người thuộc diện giải tỏa đền bù thì được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong vòng 5 năm vì lý do để người dân ổn định cuộc sống là đúng hay sai?

2. Trước đây việc sử dụng đất do tự mình khai phá thì việc nộp thuế thì em có thể chấp nhận được, còn bây giờ mình thuộc diện giải tỏa và được bồi thường vì sao dân cũng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Em mong luật sư giải đáp hộ cho em được không. Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định tại Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 được hướng dẫn tại Điều 10 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì một trong những trường hợp được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới. 

Theo quy định trên, chỉ được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới, không phải là miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong vòng 05 năm.

Thứ hai, về việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và được hướng dẫn tại Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC về đối tượng chịu thuế như sau:

– Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại “Luật đất đai năm 2013” và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: 

+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; 

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế); 

+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất; 

Ví dụ 1: Công ty A được nhà nước cho thuê đất để khai thác than, trong tổng diện tích đất được thuê là 2000m2 đất có 1000m2 trên mặt đất là đất rừng, còn lại là mặt bằng cho việc khai thác và sản xuất than. Việc khai thác than không ảnh hưởng đến diện tích đất rừng, thì phần diện tích đất rừng đó không thuộc đối tượng chịu thuế. 

– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 

– Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Như vậy, nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn thuộc 01 trong các trường hợp trên thì phải có nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm. Theo như bạn trình bày, đất này là đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do đó gia đình bạn được hỗ trợ miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong năm thực tế đối với đất tại nơi ở mới.

8. Đối tượng được giảm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tóm tắt câu hỏi:

Cho em hỏi trường hợp nào được giảm thuế sử dụng nhà đất. Em là lao động chính trong nhà hiện đang nuôi bốn người gồm chồng và hai con nhỏ hiện đang học lớp 8 và 4 tuổi, giờ thuế nhà em ở địa chỉ 8/6/7 đường Lê Văn Quới, Quận Bình Tân phải đóng là 216 triệu đồng. Em không có khả năng để thanh toán. Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp em nhé. Em cám ơn nhiều.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

“1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.”

Luật sư tư vấn đối tượng được giảm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC, các trường hợp được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

– Giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau: 

+ Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh. 

+ Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

+ Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động – Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung. 

– Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. 

– Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng. 

– Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế. Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có nhà ở địa chỉ: 8/6/7 đường Lê Văn Quới, Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nhưng bạn không nói rõ vùng của bạn có phải là vùng kinh tế – xã hội khó khăn, ưu đãi đầu tư,… hay không? Do đó, nếu gia đình bạn đang sử dụng đất ở vùng kinh tế – xã hội khó khăn, ưu đãi đầu tư,… thì bạn sẽ được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Nếu gia đình bạn không thuộc một trong các trường hợp trên sẽ không được giảm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

st: Lê Công